透视恒大引战的AB面：净负债率降半+盈利翻番两大利好

恒大700亿战投资金“闪电”到账 负债改善+盈利提升

尽管近两个月来国内资本市场调整压力不减，但龙头房企却受到实力投资者的热捧。

6月2日，中国恒大（03333.HK）发布公告，第一轮增资及第二轮增资合计引入资本金共700亿已全部到账，并已完成验资及工商变更登记。

两轮引战远超市场预期，且资金到位如此迅速，显示出投资者对恒大实力的认可。海通证券房地产分析师涂力磊认为，恒大此次引入的战略投资者实力强大，随着700亿战投落地，预计其净负债率将大幅下降，并推动公司实现更高速增长。

700亿战投资金快速到位

继1月2日成功引入305亿战略投资后，恒大于昨日发布公告，其附属公司恒大地产与第二轮战略投资者签订投资协议，引入投资395亿(人民币，下同)。至此，恒大地产合共引入700亿战投资金，战略投资者将持有恒大地产约26.12%股权。

“虽然面对国内房地产调控收紧以及资本市场调整加剧的不利环境，但恒大仅用一天时间便完成验资及工商变更登记，资金到账速度远快于正常的企业股权融资，投资者对恒大引战反应热烈显露无遗”，一位投行人士向记者表示。

 “恒大此次引入战投的融资规模巨大，甚至高于万科上市以来在二级市场的融资总额”，涂力磊认为，其战略投资者实力强大，包括深圳国资（深业集团）、地方国企（山东高速）、上下游龙头企业（深圳广田）等。重要合作伙伴的参与，有利产业链上下利益绑定一致，发挥合力保证企业高速发展。

资本结构持续优化

“尽管自上市以来，恒大销售规模增长迅猛，去年更以3734亿销售额登顶国内房企一哥，但也因负债水平较高受到投资者的关注”，上述投行人士认为，此次获得战略投资者垂青，是因为他们看到恒大正通过赎回永续债等举措实现资本结构持续改善。

在引入700亿战投资金后，恒大净资产将大幅增厚，资本实力大增的同时带动净负债率下降。以恒大2016年的财报测算，在引战完成后，恒大净负债率将由119.8%大幅下降至61.2%。

摩根士丹利研究报告还指出，预计恒大将加快赎回永续债的步伐。据恒大5月4日发布公告，公司已赎回永续债561.8亿元，完成50%永续债的赎回，计划年内将赎回70%的永续债，明年全部还清，这意味着恒大负债率还将进一步下降。

盈利增长进入快车道

在资本结构改善的同时，恒大盈利能力有望实现大幅提升。上述投行人士认为，由于永续债的利息支出需要在当期税后利润中扣除，一度对恒大归属股东利润造成负面影响。随着公司偿还561.8亿永续债，归属股东利润至少增加50亿。若接下来将永续债全部还清，释放的股东利润将超百亿，这对于投资者来说是实打实的利好。

此外，恒大销售在维持高增长势头的同时，销售均价稳步上升，有望带来更大的盈利空间。资料显示，今年前4月恒大实现累计销售额1447.8亿，同比大增63%。销售均价从1月的8805元/平方米上涨至10288元/平方米，同比上涨16.8%。

根据恒大地产2017-2019年的业绩承诺，未来三年合约销售额分别为4500亿、5000亿、5500亿，扣非后的归母净利分别为243亿、308亿、337亿，并将每年净利润最少68%用于分红。涂力磊预计，恒大完成业绩承诺可期。

“恒大拥有2.29亿平米的土地储备以及在深圳、东莞等地的旧改布局，加上700亿战投的落地，将为业绩增长爆发奠定基础”，涂力磊认为。