为了更好的服务虞家河鲁板地块项目建设，改善人居环境，濂溪区人民政府拟征收鲁板安置小区地块项目范围内房屋及其地面附着物。

一、房屋征收与补偿的法律依据

1、《中华人民共和国土地管理法》

2、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）

3、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（江西省政府令214号）

4、《九江市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（九府发〔2016〕12号）

5、《九江市中心城区规划区内集体土地上房屋征收与补偿实施办法》（九府发〔2016〕13号）

二、征收范围

虞家河乡鲁板安置小区拆迁范围位于虞家河乡鲁板村，东至虹桥小区，南至鲁板村五组，西至规划中九星公路，北至规划路，共征收房屋面积约3.7万平方米。

三、征收部门和征收实施单位

本项目房屋征收实行委托征收方式。

1、房屋征收主体：濂溪区人民政府

2、房屋征收部门：濂溪区住房和城乡建设局

3、委托虞家河乡人民政府组织实施房屋征收工作，并与被征收人签订房屋征收补偿协议。

4、委托九江市濂溪区房地产测绘队承担被征收房屋的结构认定、面积测绘丈量、附属物勘察清点工作。

四、征收期限

自征收决定公告发布之日起60天内完成全部房屋征收任务。

五、被征收房屋类型和建筑面积的认定办法

1、国有土地上被征收房屋的结构和建筑面积，以房屋所有权证载明的为准。征收当事人对房屋所有权证载明的结构和建筑面积有异议的，可申请发证部门重新核定，由此产生的费用由申请人承担。无产权证的以征收人委托的具有相应资质的测绘部门测绘数据为准。

2、集体土地上被征收房屋的结构和建筑面积，经有关部门确权后，以征收人委托的具有相应资质的测绘部门测绘数据为准。

3、未经批准擅自搭建的违法建筑不作补偿，一律自行拆除。拒不自行拆除的，由九江市濂溪区有关行政机关依法进行强制拆除，以料抵工。

六、房屋征收补偿方式、标准和计算方法

1、国有土地上的房屋(城房)征收补偿实行货币补偿和产权调换两种方式。

（1）选择货币补偿方式的：

根据被征收房屋的区位、用途、权利性质、新旧程度、建筑结构等因素，以正式公告发布之日为评估时点，由依程序选定的评估机构进行评估，按评估价格补偿。

（2）选择产权调换方式的：

产权调换地点：濂溪区城房安置点。

调换方式：按照征收面积就近套户型的原则（安置房具体户型及面积以房地产测绘部门确权面积为准），实行就近还房安置。

结算方式：选择产权调换的房屋均须计算结构差价；被征收房屋面积大于还房面积的，超面积部分按被征收房屋的评估价进行补偿；还房面积大于被征收房屋面积的，10平方米以内（含10平方米）按2500元∕平方米购买，超10平方米以上的部分按安置点房屋市场评估基准价格购买。

选择还房安置的被征收户在签订《房屋征收补偿安置协议》后，根据安置还房的面积，结合安置房的户型按照先签协议先交钥匙先选房的原则，确定安置房选房顺序。

2、集体土地上的房屋（农房）补偿实行货币补偿和产权调换两种方式。

（1）选择货币补偿方式的：

以房屋征收决定发布之日为评估时点，根据被征收房屋的区位、用途、权利性质、新旧程度、建筑结构，建筑面积和还房安置点价格等因素，由依程序选定的评估机构确定最终货币补偿价格。

（2）选择产权调换方式的：

产权调换安置地点：虞家河农民公寓安置点。

调换方式：根据被征收人实际情况，可选择依照安置点房屋的实际户型，采用被征收房屋建筑面积相同或就近套户型的原则，按1：1的比例安置还房。但每户还房安置面积最高不超过360平方米，及人均还房不超过50平方米（独生子女按2人计算）。安置房具体户型及面积以设计和房地产测绘部门确权面积为准。

结算方式：选择产权调换的房屋均须计算结构差价；被征收房屋面积大于还房面积的，超面积部分按被征收房屋的评估价进行补偿；还房面积大于被征收房屋面积的，超10平方米（含10平方米）内的部分按2000元∕平方米购买，10平方米以上的按2600元∕平方米购买。

选择还房安置的被征收户在签订《房屋征收补偿安置协议》后，原则上根据还房的面积，结合安置房的户型按照先签协议先交钥匙先选房。

（3）需拆除主房以外的住户搭建的附属用房一律不换房安置，按重置价评估补偿，也不享受25%的货币补偿奖励。

（4）简易房屋按一律不还房安置，按房屋重置评估价格补偿。

（5）未建成达到居住功能的砖混结构房屋（无门窗、内外墙体未粉刷等）按1400元/平方米，不计算搬迁、临时安置费，也不进行换房安置。

3、集体土地上生产经营性（非住宅）房屋补偿

集体土地上生产经营性房屋实行货币补偿安置，补偿包括房屋价值和停产停业损失补偿。房屋价值补偿按被征收房屋重置价格加集体土地征收补偿费用（或取得土地成本）；停产停业损失补偿按商业门点20元／㎡·月，生产性用房10元／㎡·月，仓库、办公用房7元／㎡·月,标准，补偿6个月。或按相关专业评估机构根据其上年度所得税缴纳情况，同类同地段房屋市场租金和从业人员最低工资评估确定。

4、住宅改非住宅房屋的认定与补偿计算标准

（1）住宅改生产经营性用房补偿。征收原作为住宅房屋，被征收人自行改变房屋用途作为生产经营性使用的，且以该房屋为注册地址办理了工商营业执照和税务登记等相关手续两年以上，按住宅房屋性质给予征收补偿，仅按照标准给予停产停业损失补偿。

（2）住宅改商业经营性店面的认定与补偿。征收原住宅房屋已作为商业经营性店面使用，且以该房屋为注册地址办理了工商营业执照和税务登记两年以上，并具有税负核定凭证的，对其实际用于经营的部分可以给予适当补助。补助标准根据房屋坐落和实际用途与原性质房屋价值的差额情况按原房屋价值的10-50%给予一次性补助。其中房屋临主干道的，一层住改非房屋按原房屋价值的40-50%给予一次性补偿；里弄、小巷(园中村的村头、路口)一层住改非房屋按原房屋价值的10-30%给予一次性补助。住宅改商业经营性门店面积按实际经营面积计算，地下室、二层以上（含二层）一律不计住改非面积。

5、其他补偿

（1）房屋搬迁补助费，有线电视、电话等设施补偿费按照《九江市城区房屋拆迁若干补偿标准》执行，其中，房屋搬迁补助费按征收房屋建筑面积每平方米7元计算，不足600元的补足至600元。对选择实物安置还房和选择货币补偿的均支付两次搬迁补助费。

（2）临时安置补助费为7元∕月·㎡，还房期限一般为签协议后36个月内还房，超过36个月未还房安置的，自逾期之日起按原标准的1.5倍支付临时安置补助费，逾期超过12个月的，自超过之日起按两倍支付临时安置补助费。对住房不足60平方米的，按照60平方米房屋计算临时安置补助费。

（3）装饰、装修补偿按评估机构评估价格补偿。

（4）房屋附属设施、附属物补偿标准按有关规定执行（详见附表）。

（5）征收住改非房屋，造成被征收人停产停业损失的，按照被征收房屋价值的4%（农房按房屋价值的10%）给予停产停业损失补偿。

七、住房保障

1、征收产权建筑面积小于36平方米且属于被征收人唯一一套住房的，安置时补足至36平方米，不结算差价。超面积购买14平方米以内（含14平方米）按安置房建设成本价购买；城房超面积购买14平方米以上部分按市场价购买，农房按2600元/㎡购买。

2、选择货币补偿后，符合住房保障条件的被征收人，自愿选择保障性住房的，可自签订协议起60天内，由本人申请保障性住房，住房保障管理部门应及时予以审核确认，并办理相关手续，不需轮候。

八、补助和奖励办法

1、凡能在征收规定的期限内签订征收补偿协议并完成搬迁缴交钥匙的，给予每户6000元的搬迁进度奖。

2、选择货币补偿的（非住宅和简易住宅除外），农房需住房面积在360平方米以内，及人均住房面积小于50平方米的（独生子女按2人计算），按照被征收房屋评估价值的25%给予货币安置奖励。

3、选择货币补偿的，支付6个月临时安置补助费。

九、补偿款支付方法

根据与被征收人签订的征收补偿协议，征收人向被征收人开具领款凭证（银行存折），被征收人凭存折到征收人办理存款业务的金融机构领取补偿款。

十、房屋征收评估机构选定

参照《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十一条的有关办法选定房地产评估机构。

十一、法律责任

1、区房屋征收部门、乡镇街道、村（居）委会的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本规程规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由区人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

2、采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

3、贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

4、房地产测绘机构或者测绘人员，房地产价格评估机构或者房地产估价师弄虚作假或出现重大差错，造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

十二、本方案未尽之处，按照相关法规政策处理

附：九江市房屋征收附属物补偿标准

该方案涉及的房屋所有权人对该方案有建议的，可在公告之日起30日内以书面形式向濂溪区住建局反映。

联系人：刘勇 电话：0792-8258609

地址：濂溪区市民服务中心西附楼310室